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開発許可制度

1.開発許可制度の概要と手続

(1)開発許可制度の趣旨

 無秩序な市街化を防止し計画的な市街化を図るとともに、開発行為に一定の水準を保たせることにより安全で良好な宅地環境を整備することを目的とする。

  • 市街化区域及び市街化調整区域の区分制度を担保
  • 公共施設等一定の宅地の水準を確保

(2)都市計画区域と準都市計画区域(都市計画法第5条、第5条の2)

都市計画区域

一体の都市として整備、開発及び保全すべき区域(今治広域都市計画区域、菊間都市計画区域)。

  1. 整備、開発及び保全の方針
    市街化調整区域の開発または保全の方針(PDF 52KB)
    市街化調整区域の開発行為の緩和策の概要(PDF 489KB)
  2. 区域区分(線引き:昭和48年12月28日)
    都市計画区域(今治広域都市計画区域)

    市街化区域:既成市街地、優先的に市街化を図るべき区域
    市街化調整区域:市街化を抑制すべき区域(立地基準の適用)

    ※非線引き都市計画区域(菊間都市計画区域)
  3. 土地利用に関する計画(地域地区等)
  4. 都市施設
  5. その他

準都市計画区域

都市計画区域外ではあるが、土地利用の整序が必要である区域

※今治市に準都市計画区域はありません。

(3)開発行為の定義(都市計画法第4条)

開発行為

主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更

「建築物」
 建築基準法第2条第1号に定める建築物
「特定工作物」
第一種特定工作物 コンクリートプラント
周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれがある工作物(アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物の貯蔵または処理に供する工作物)
第二種特定工作物 ゴルフコース
大規模な工作物でその規模が1ha以上であるもの(野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園その他の運動・レジャー施設、墓園、火葬施設を含まないペット霊園、打席が建築物でないゴルフ打放し練習場)
「区画」の変更
 建築物の建築、または特定工作物の建設を主目的とした土地の区画の変更をいう。なお、単なる分合筆のみを目的とした権利区画の変更は、開発行為に該当しない。
「形」の変更
 切土、盛土、道路の築造または整地等のことをいう。
「質」の変更
 農地、池沼等の宅地以外の土地を宅地とする場合は、原則として開発行為に該当する。

(4)開発行為の許可等(都市計画法第29条)

都市計画法に基づく開発行為等の規制に係る審査基準

今治市土地開発行為に関する指導要綱(PDF 180KB)

 開発行為をしようとする者は、あらかじめ市長の許可を受けなければならない。ただし、以下の開発行為については、この限りでない。

  1. 規制対象規模未満の開発行為
    ・市街化区域:1,000平方メートル
    ・非線引き都市計画区域:3,000平方メートル
    ・都市計画区域外:1ha
    ※市街化調整区域:原則すべての開発行為について許可が必要
  2. 農林漁業の用に供する建築物、農林漁業従事者の居住の用に供する建築物(市街化区域を除く)(農家住宅、農業用倉庫、畜舎、堆肥舎など)
  3. 駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がない公益上必要な建築物
  4. 都市計画事業の施行として行う開発行為
  5. 土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業、防災街区整備事業の施行として行う開発行為(都市計画区域外を除く)
  6. 公有水面埋立法の免許を受けた埋立地で、竣工認可を受けていないものにおいて行う開発行為
  7. 非常災害のために必要な応急措置として行う開発行為
  8. 通常の管理行為、軽易な行為など

(5)開発許可の特例(都市計画法第34条の2)

 国または都道府県等が行う開発行為(法第29条第1項各号に掲げる開発行為、同条第2項の政令で定める規模未満の開発行為及び同項各号に掲げる開発行為を除く。)については、当該国の機関または都道府県等と市長との協議が成立することをもって、開発許可があったものとみなす。

 法第32条、第41条、第47条を準用
 技術基準、立地基準等を適用
 国または都道府県等とみなされる者

  1. 独立行政法人空港周辺整備機構
  2. 独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備支援機構
  3. 独立行政法人都市再生機構
  4. 地方住宅供給公社
  5. 土地開発公社
  6. 日本下水道事業団

(6)開発許可の申請等(都市計画法第30条、第31条)

 以下の事項を記載した申請書及び添付図書を提出する必要がある。

  1. 開発区域の位置、区域及び規模
  2. 予定建築物等の用途
  3. 開発行為に関する設計(設計図など)
  4. 工事施行者
  5. 国土交通省令で定める事項(資金計画など)
  6. 公共施設管理者の同意書、関係権利者の同意書など

※設計者の資格:開発区域の面積が1ha以上の開発行為に関する設計図書は、一定の資格を有する者が作成したものでなければならない。

(7)開発許可等申請手数料

 以下の申請区分によって、申請手数料が異なる。

自己の居住の用 開発行為を施行する主体が、自らの生活の本拠として使用することをいう。
自己の業務の用 当該建築物内において、継続的に自己の業務に係る経済活動が行われるホテル、結婚式場、従業員のための福利厚生施設等が該当する。
その他 宅地分譲、従業員宿舎、社員用住宅、共同住宅、建売住宅、賃貸住宅、貸事務所、貸店舗等が該当する。

(8)公共施設の管理者等の同意等(都市計画法第32条)

 以下の事項について、工事施工後、公共施設の適切な管理を確保する観点から行う。

  1. 公共施設(既設)の管理者とあらかじめ協議し、その同意
    公共施設(新設)を管理することとなる者とあらかじめ協議
  2. 道路、公園、下水道、広場、水路など公共施設の新設・変更・廃止について
  3. 申請者は許可の基準を事前に確認

お問い合わせ

都市政策課

電話番号:0898-36-1550
メール:tosisei@imabari-city.jp
〒794-8511 今治市別宮町1丁目4番地1