開発許可制度の概要と手続
(1)開発許可制度の趣旨
開発許可制度は、都市計画区域、準都計画区域及びその周辺地域において、無秩序な市街化を防止するとともに一定の開発行為について公共施設や排水設備等必要な整備を義務付けるなど良質な宅地水準を確保することを目的としている制度です。
開発行為をしようとする者は、あらかじめ今治市長の許可を受けなければなりません。
ただし、開発許可が不要な開発行為もあります。
(2)都市計画区域と準都市計画区域(都市計画法第5条、第5条の2)
都市計画区域
一体の都市として整備、開発及び保全すべき区域(今治広域都市計画区域、菊間都市計画区域)。
- 整備、開発及び保全の方針
市街化調整区域の開発または保全の方針(PDF 52KB)
市街化調整区域の開発行為の緩和策の概要(PDF 489KB) - 区域区分(線引き:昭和48年12月28日)
都市計画区域(今治広域都市計画区域)
市街化区域:既成市街地、優先的に市街化を図るべき区域
市街化調整区域:市街化を抑制すべき区域(法34条立地基準の適用)
※非線引き都市計画区域(菊間都市計画区域) - 土地利用に関する計画(地域地区等)
- 都市施設
- その他
準都市計画区域
都市計画区域外ではあるが、土地利用の整序が必要である区域
※今治市に準都市計画区域はありません。
(3)開発行為の定義(都市計画法第4条)
開発行為
都市計画法に基づく開発行為とは
『主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更』をいいます。
『土地の区画形質の変更』とは次のようなものです。
- 「区画」の変更について
開発区域内における公共施設を新設、変更または廃止等することによって、土地利用形態としての区画を変更することです。登記上の単なる分合筆による権利区画の変更は、開発行為に該当しません。 - 「形」の変更について
現状地盤高を基準として、高さ30センチメートル以上の切土又は盛土の造成工事によって、土地の形状を変更することです。 - 「質」の変更について
農地等の宅地以外の土地を、建築物や特定工作物の用に供するために、土地の有する性質を変更し宅地とすること。
※建築物:建築基準法第2条第1号に定める建築物
※特定工作物:
第一種特定工作物 | コンクリートプラント 周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれがある工作物(アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物の貯蔵または処理に供する工作物) |
---|---|
第二種特定工作物 | ゴルフコース 大規模な工作物でその規模が1ha以上であるもの(野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園その他の運動・レジャー施設、墓園、火葬施設を含まないペット霊園、打席が建築物でないゴルフ打放し練習場) |
(4)開発行為の許可等(都市計画法第29条)
都市計画法に基づく開発許可等が必要となる区域及び規模
開発行為(主として建築物の建築を目的として行う土地の区画形質の変更)を行う場合は、開発行為を行う土地の区域及び規模により、都市計画法第29条による開発許可が必要となります。
開発許可が必要となる「区域及び規模」については、次の表のとおりです。
区域 | 規模 | ||
---|---|---|---|
都市計画区域 | 線引き 都市計画区域 (今治広域都市計画区域) |
市街化区域 | 1,000平方メートル以上 |
市街化調整区域 | 全て | ||
非線引き 都市計画区域(菊間都市計画区域) | 3,000平方メートル以上 | ||
都市計画区域外 | 10,000平方メートル以上 |
また、市街化調整区域内で建築等(建築物の新築、改築、用途変更)を行う場合は、都市計画法第43条による建築等許可が必要となります。
詳しくは、今治市都市計画法に基づく開発行為等の規制に係る審査基準(PDF 1.1MB)を参照ください。
許可を要しない開発行為
以下の開発行為については、都市計画法29条の許可を要しない開発行為となります。
- 規制対象規模未満の開発行為
- 市街化区域:1,000平方メートル未満
- 非線引き都市計画区域:3,000平方メートル未満
- 都市計画区域外:1ha未満
- 農林漁業の用に供する建築物、農林漁業従事者の居住の用に供する建築物(市街化区域を除く)(農家住宅、農業用倉庫、畜舎、堆肥舎など)
- 駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がない公益上必要な建築物
- 都市計画事業の施行として行う開発行為
- 土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業、防災街区整備事業の施行として行う開発行為(都市計画区域外を除く)
- 公有水面埋立法の免許を受けた埋立地で、竣工認可を受けていないものにおいて行う開発行為
- 非常災害のために必要な応急措置として行う開発行為
- 通常の管理行為、軽易な行為など都市計画法施行令22条で定めるもの
今治市土地利用調査委員会
都市計画法第29条の規定による開発許可に関する事項のうち、開発区域の面積が0.1ha以上の規模の開発行為については、関連行政分野を網羅した連絡調整の円滑化を図り、土地利用に関する組織横断的な審査を行うため「今治市土地利用調査委員会」において調査審議が行われます。
開発行為許可申請書の提出締切日を設定しますので、必要関係書類を整えて、締切日までに提出してください。
(5)開発許可の特例(都市計画法第34条の2)
国または都道府県等が行う開発行為(法第29条第1項各号に掲げる開発行為、同条第2項の政令で定める規模未満の開発行為及び同項各号に掲げる開発行為を除く。)については、当該国の機関または都道府県等と市長との協議が成立することをもって、開発許可があったものとみなされます。
法第32条、第41条、第47条を準用
技術基準、立地基準等を適用
国または都道府県等とみなされる者
- 独立行政法人空港周辺整備機構
- 独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備支援機構
- 独立行政法人都市再生機構
- 地方住宅供給公社
- 土地開発公社
- 日本下水道事業団
(6)開発許可の申請等(都市計画法第30条、第31条)
以下の事項を記載した申請書及び添付図書の提出が必要となります。
- 開発区域の位置、区域及び規模
- 予定建築物等の用途
- 開発行為に関する設計(設計図など)
- 工事施行者
- 国土交通省令で定める事項(資金計画など)
- 公共施設管理者の同意書、関係権利者の同意書など
※設計者の資格:開発区域の面積が1ha以上の開発行為に関する設計図書は、一定の資格を有する者が作成する必要があります。
(7)開発許可等申請手数料
以下の申請区分によって、申請手数料が異なります。
自己の居住の用 | 開発行為を施行する主体が、自らの生活の本拠として使用することをいう。 |
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自己の業務の用 | 当該建築物内において、継続的に自己の業務に係る経済活動が行われるホテル、結婚式場、従業員のための福利厚生施設等が該当する。 |
その他 | 宅地分譲、従業員宿舎、社員用住宅、共同住宅、建売住宅、賃貸住宅、貸事務所、貸店舗等が該当する。 |
(8)公共施設の管理者等の同意等(都市計画法第32条)
以下の事項について、工事施工後、公共施設の適切な管理を確保する観点から以下の協議等を行う必要があります。
- 公共施設(既設)の管理者とあらかじめ協議し、その同意
公共施設(新設)を管理することとなる者とあらかじめ協議 - 道路、公園、下水道、広場、水路など公共施設の新設・変更・廃止について
- 申請者は許可の基準を事前に確認
詳しくは、「法第32条に基づく協議及び帰属・管理について」を参照ください。
お問い合わせ
都市政策課
電話番号:0898-36-1550
メール:tosisei@imabari-city.jp
〒794-8511 今治市別宮町1丁目4番地1 本庁第2別館10階